住宅ローン控除とはどんな制度なのか?

2018年6月15日
家を建てるに際し、住宅ローンを借りると、 所得税と住民税から減免を受けることが出来ます。

これを『住宅ローン控除』と呼びますが、
具体的には、10年間に渡って、その年の年末(12月末)の
借入残高(元金)の1%を上限として、

支払った所得税の還付が受けられたり、
来年度支払う予定の住民税が減ったりする制度です。

今年家が完成して入居された方は、
年明けの2月中旬〜3月中旬の間に必要書類をそろえて、
税務署に確定申告に行っていただく必要があるのですが、
初年度のみその手続きをしていただくと、
その後9年間は、年末調整にて自動的に所得税が還付されるようになります。

おはようございます。
アイホーム徳永です。

今日は、お客さんからよく質問される
『住宅ローン控除を適用するにあたって単独名義と共有名義のどっちが得なのか?』
という内容についてお伝えしていきたいと思います。


例えば、、、あなたの年収が400万円で、奥さんの年収が200万円、
そしてお子さんが2人いると仮定し、ご主人の所得税を75,000円、
住民税を150,000円、奥さんの所得税を40,000円、
住民税を80,000円、借りた住宅ローンの金額を2500万円、
年末の借入残高を2450万円と設定した上で考えてみましょう。

そうすると、控除される上限額は245,000円(2450万円×1%)となります。
もし、これをご主人単独名義で借りたとしたらこうなります。

まず、ご主人が支払った所得税は全額還付されます。
でも、245,000円ー75,000円=170,000円が余ってしまうことになるので、
ここから来年度支払う予定である住民税から控除されます。

ただ、住民税の控除最大額は135,000円と決まっているので、
135,000円分は控除してくれますが、
170,000円ー135,000円=35,000円が控除されずに終わってしまいます。

もちろん、借入残高は年々減り、
おそらく収入も少しずつでも上がっていくでしょうから、
この控除しきれなかった35,000円は年々少なくなっていくので、
この場合、個人的には単独名義でも全然構わないと思うのですが、
もし、あなたがこの住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けたいと思うなら、
働いて収入があり、所得税と住民税を支払っている奥さんにも、
少し持ち分をもってもらえばいいでしょう。

つまり共有持分にするというわけです。
例えば、ご主人の名義を5分の4、奥さんの名義を5分の1に設定したとします。
すると住宅ローンの割合は、ご主人が2000万円で奥さんが500万円ということになります。

そして借入残高を、ご主人が1960万円、奥さんが490万円と設定してみます。
こうなると、ご主人の方は、同じように所得税を全額還付されつつ、
住民税の控除を全額受けることが出来るようになります。
(196,000円ー75,000円=121,000円<135,000円(住民税最大控除枠))

さらに、奥さんも所得税が全額還付されることになりますし、
住民税からも49,000円ー40,000円=9,000円が控除されることになり、
結果、控除されるべき最大枠を全て使い切ることが出来るようになります。

ただし、この制度を適用するためには、当たり前ですが、
収入を得て所得税と住民税を支払っていることが絶対条件となるので、
10年間奥さんも働き続けないと、わざわざこうした意味がなくなってしまいます。

ですから、今後出産予定があり仕事を辞めてしまうようであったり、
育休に入り給料が減ってしまうようであれば
あまりこの方法はオススメ出来ないので、
もし、そんな予定がある場合はよく考えてどうするかを決めるべきです。

ということで、来年こそ家を建てようとお考えのあなたは、
こういったことも考えつつ、家づくりをしていただければと思います。

まずは、ご自身の支払っている所得税と住民税の額を把握するようにしてください。
それを考慮した上で資金計画や家づくりの計画を立てると、
より将来に対する不安も払拭されるようにもなると思います。

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